什么是樓面地價?該如何計算?
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
樓面地價的計算公式:樓面地價=土地總價+規(guī)劃建筑面積
樓面地價還相當于是土地單價和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。
由上述公式可知，樓面地價與容積率的關系是負相關的，這就意味著容積率越高，樓面地價就會越低，反之，樓面價格就越高。因此，樓面地價比土地單價更能說明土地價格的高低，還可以是我們判斷一個小區(qū)容積率的重要指標。
樓面價是什么？
樓面價是指土地總價格除以該土地的允許*建筑面積。每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的*面積。房價與樓面價呈正比例關系，一般來說樓面價越高，房價當然越高。
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格，二是規(guī)劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費用;容積率就是用規(guī)劃總建筑面積除以地面總面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。
樓面地價和房屋最終售價之間究竟有什么關系?
樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的十地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。
樓面地價是房屋建造的十地成本，但房屋成本除了十地成本外，還有建安成本，稅費成本，營銷成本等根據(jù)這些成本費用，我們基本上就可估算出一個項目的成本價格是多少，最終售價大約會在什么范圍。
最終售價=樓面地價+建筑成本價+開發(fā)商利潤
即使現(xiàn)在的房價還一直在不斷上漲，不過其實開發(fā)商所獲取的利潤并沒有特別多，因為現(xiàn)在我們的社會還是相對來說比較透明的。一塊地原來收購的價格是多少，建筑成本價為多少，基本上都是眾所周知的。而一個房子的售價是多少錢，消費者們是完全可以自己去計算，不用擔心房價被惡意提高卻不得而知，這也是消費者購買房子之前應該要了解的知識。
什么是樓面價呢？
一般來說，樓面價就是指土地總價格除以該土地的允許建筑面積。當每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
那么“樓面價”的計算公式是什么呢？其實，它的計算公式就是：樓面價＝土地總價格/建筑總面積。下面小編就用一個例子來說明下好了：
假設一個3000平米的小區(qū)土地價格600萬，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：
樓面價＝600萬/（3000*1.8）＝1112元／平方米。
樓面價與房價的關系
房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價：土地價格+建筑物價格。
房價成本構成中，包括土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等多種因素。
因此，房價可以通過樓面價來進行推算。也就是說，房價=樓面價/土地成本占比
據(jù)推算，土地成本占房地產開發(fā)成本比例在40%左右。但是這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如果是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。
土地成本占比在各個城市差異很大。小城市土地價格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價格可能是樓面價3到5倍。大城市土地價格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8，因此，關于房價和樓面積價之間的關系，要具體情況具體分析，周邊參考價格來綜合分析，才會得出樓盤的最低售價范圍是多少。
最終房價=樓面地價+建筑成本價+開發(fā)商利潤
最終出售的房價離不開樓面價，但那只是最原始的一部分成本。土地拍賣后要修建成房屋，有9種費用無法避免，分別為土地費用、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、銷售費用、管理費及開發(fā)費、稅費及財務費用、成本分攤情況。
此外，還有各類稅種（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅）以及其他50余種費用，包括征收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃咨詢費、人防費、預算審核費、工程造價咨詢費、等等50多項費用，涉及25個政府部門！
這些費用都會計算到最終房價里，再加上開發(fā)商的利潤，這才是最終呈現(xiàn)在購房者面前的房屋售價。
房價高的原因有哪些
1、經濟發(fā)展依賴房地產
一個地區(qū)的想要發(fā)展需要依靠經濟，而房地產是許多地方經濟的主要來源，在一定程度上還能帶動地方經濟的發(fā)展，因此成為許多小縣城收入的支撐點，而且房產占據(jù)GDP的比例較大，房地產市場出現(xiàn)波動，也會影響著GDP，除此之外，房地產還能拉動許多行業(yè)的發(fā)展，導致房價一直居高不下。
2、土地價格高
目前許多城市都在興建住房，從而導致土地資源緊張，物以稀為貴，導致土地價格也不斷上漲，從而導致土地的出讓金較高，導致房屋的售價也相對較高。
3、房子對于家的傳統(tǒng)思想
我國絕大多數(shù)人群一直受到有房才有家的思想影響，導致許多人們在結婚時候都會有買房需求，因此房屋的剛需型人們還是較多，許多人一直都在為房屋而努力奮斗中，因此房屋價格一直居高不下。
樓板價格和市場銷售價格有什么關系？
樓板價格簡言之僅僅房地產商的一個成本計算的一個數(shù)據(jù)信息，談不上市場銷售價格的一切參照，市場銷售價格的參照，大量的是隨行就市，有些人得出了一個大約的優(yōu)化算法，樓板價格乘于1.8也罷，是2.5倍也罷，全是大約的估計，也會伴隨著時間的變化越來越沒有規(guī)律性。
樓面價說明了該新項目在市場銷售時，企業(yè)市場價中所包括的土地成本費。這樣一來就表明了，由于商住樓的最后市場價包含了樓面價，因此，房地產商在拿地的情況下開支的土地價格，便會做為商住樓最后市場價的參照規(guī)范之一。樓面價低房價不一定低！假如拿地成本費較低而新項目開發(fā)進度較長，那么土地使用價值很有可能伴隨著時間的提升而上升，節(jié)節(jié)攀升下，房價也會相匹配拉升。
最后房價怎樣需看全部房地產業(yè)的發(fā)展趨勢及其房地產商針對新樓盤的精準定位和別的成本費用。小城市土地價格低，建安成本占有占比高，市場銷售價格是樓面價3到5倍也歸屬于一切正常，大都市土地價格高，建安成本占有占比低，市場銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高盈利，因而有關房價和樓總面積價中間的關聯(lián)，要根據(jù)實際地域，實際各自，需要附近參照價格來綜合分析，才會得到最少市場價范疇多少錢！
樓面價會影響房價嗎
在很多情況下，房屋價格是不同的，那么房子的樓面價是什么意思，會影響房價嗎？房價主要是指特定時期內建筑物和土地的市場價值，即土地價格和建筑價格的總和。您會看到房屋價格，所售房屋的價格（包括樓面價格）。但是，如果樓面價格相對較低，則房屋的價格不一定一定較低，特別是當開發(fā)商通過拍賣獲得土地時，土地成本會更高。此外，隨著開發(fā)周期的延長，土地的價值將增加，相應的房價也將增加。