樓面地價是什么意思
樓面地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地。樓面地價，即單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。
1、樓面地價最簡單的意思就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。同時，樓面地價又是特殊的土地單價，是土地上建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。
2、對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。
什么是樓面地價和地面地價?
1、樓面地價是指單位建筑面積的價格,樓面地價=土地價格/建筑基地面積之和。
2、指開發(fā)商將已列項的房產(chǎn)開發(fā)項目上的土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。
3、這個轉(zhuǎn)讓價格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價,僅僅是土地的價值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計算公式為:土地成交總價除以總建筑面積。
4、地面價格是指單位土地面積的價格,地面價格=土地價格/土地面積。
5、地面地價是指土地價格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計算。計算公式:樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率;規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。
樓面地價和地面地價的區(qū)別
1、樓面地價一般應用于土地出讓或者買賣時,而地面地價就是我們通俗理解的價格除以面積,這兩者不可能相同。
2、樓面地價指實際樓面平方面積價格,地面地價指實際地面平方面積價格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。
3、樓面地價=地面地價/容積率。比如說開發(fā)商A以1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價為1000萬/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價10000/2.3%=434782元/平方米。
4、而樓面地價受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規(guī)劃指標。
5、樓面地價(分攤到每平方米建筑面積的地價)=土地總價/總建筑面積。
樓面地價怎么算
1.樓面地價的計算公式為：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價/規(guī)劃容積率。其中規(guī)劃建筑面積計算公式為：規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率，而容積率的計算公式為：容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
2. 舉例說明，當土地面積為13145平方米，容積率為3.2，綠地率≥25%，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。最后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/(13145X3.2)=11007元/平方。
3. 樓面地價與地面基準地價相比，樓面地價其實是很容易理解，也容易應用，更新也更為方便，很多開發(fā)商和政府都采用的是用樓面地價來計價的方式。
樓面價的理解誤區(qū)有哪些
1、樓面價高，但房價不一定會高
因為樓面價是房屋開發(fā)成本中的一部分，所以從正面的角度來看，成本高了，房價自然也會更高。但事實上，如果該區(qū)域的房產(chǎn)市場有降溫的情況，那么開發(fā)商為了避免樓房賣不出去，會根據(jù)實際情況，對房價作出調(diào)整。另外，如果房地產(chǎn)市場行情特別差，那么還有可能出現(xiàn)房價低于樓面價的情況。
2、樓面價低，房價就一定低
房地產(chǎn)在拍土地的時候，可能價格不高，所以很多業(yè)主覺得房價也不會高，但實際上，因為房屋建筑項目的施工工期比較長，所以后期的土地很大機會會升值，這種情況下，房屋的價格也可能隨著土地價格的增長而增長。
裝修房子注意什么
1、燃氣改管在貼瓷磚之前完成，不然有可能會破壞墻面。讓燃氣公司畫個圖或在墻上作標志，因為櫥柜公司需根據(jù)要求在柜身開孔。
2、櫥柜安裝時間較長，少則4～5，多則2天，要有心理準備。安裝時可檢查所用材料是否是你訂的那種（通過鉸鏈孔可看到柜體材料）。櫥柜安裝前把廚房先清潔一下，因為柜子一旦裝好，那些死角都沒辦法再打掃了。
3、菜盆龍頭一定要能用手背開關的，方便。
4、煙道的閥門裝回去之前，一定要擦干凈，保證閥片能夠開關自如并能開到，否則會影響油煙機的排煙效果�？梢栽谘b吊頂時留兩條不裝，等油煙機安裝完并試用無誤后再把吊頂裝好。
5、櫥柜一定要認真選擇，要多比較幾家的質(zhì)量，做的穩(wěn)固結(jié)實才好，因為這一項現(xiàn)在動輒好幾千大洋，并且又關系到灶具水槽等，所以還是不要一味貪便宜的好。但不要在櫥柜臺面或里面做垃圾桶還有就是如果資金有限，拉籃、調(diào)味籃、米桶什么的統(tǒng)統(tǒng)可以不要，這些配件在櫥柜公司普遍賣得很貴。
樓面價格和銷售價格有什么關系？
樓面價格說白了只是開發(fā)商的一個成本核算的一個數(shù)據(jù)，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規(guī)律。
樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。
最終房價如何要看整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及開發(fā)商對于樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價格是樓面價3到5倍也屬于正常，大城市土地價格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤，因此關于房價和樓面積價之間的關系，要通過具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價格來綜合分析，才會得出最低售價范圍是多少！
樓面地價與容積率的關系
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
樓面地價的計算公式為樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積，即土地單價和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。
由樓面地價的計算公式可知，樓面地價與容積率的關系是負相關的，也就是說，如果容積率提高，樓面地價就會降低，如果容積率降低，樓面地價就提高。也是因為如此，樓面地價比土地單價更能說明土地價格的高低，也是購房者判斷容積率的重要指標。
總結(jié)一下：
1、根據(jù)面粉與面包原理，土拍地價、建筑原材料費用、人工成本不斷上升，房子價格可想而 知；
2、土地資源屬于不能再生資源，本來就稀缺，如果地少人多，對土地的需求就會更大，市場就會進入賣房市場；
3、供求關系是根本的影響因素，若整體市場供大于求，則導致市場低迷，進入買方市場。
房屋交易如何辦理貸款？
1、房屋交易辦理貸款提出申請
購房者向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于獲得按揭貸款支持的規(guī)定，并準備有關法律文件，填報《貸款申請書》。
2、房屋交易辦理貸款簽訂合同
銀行受理購房者貸款申請后，會從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對購房者進行資格審查，以確認是否符合規(guī)定條件。經(jīng)審查確認符合貸款條件的，便可簽訂借款合同。
3、房屋交易辦理貸款開立賬戶
選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。
4、房屋交易辦理貸款支用貸款
經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。