商住兩用房定義
所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。
商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限
商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
商住兩用房稅費(fèi)
“商住兩用”項(xiàng)目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。
商住兩用房貸款
商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。
商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)
落戶問題+費(fèi)用問題+安全問題
缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶
商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高
商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。
缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂
商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等。
商住兩用的房子利與弊是什么
商住兩用的房子的優(yōu)點(diǎn)應(yīng)該是沒有限購(gòu)的條件，而且環(huán)境應(yīng)該也是不錯(cuò)的，特別適合那些需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)的年輕人，會(huì)比較方便，缺點(diǎn)是首付的錢和物業(yè)管理費(fèi)都會(huì)比較貴。但是我覺得這兩個(gè)缺點(diǎn)也不是什么大問題，所以這種類型的房子還是可以購(gòu)買的，年輕人就是應(yīng)該自己拼搏，至于價(jià)格方面也不是特別的貴，你要是想了解這種房子，可以去樓盤看一看有沒有這種類型的。
商住兩用的房子能買嗎
商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素。
1、商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。
2、從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。
3、會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際學(xué)校、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
4、商住兩用房是不能進(jìn)行戶口落戶的，不能劃分學(xué)區(qū)，首付比例較高。
商住兩用樓7大弊端
1、產(chǎn)權(quán)
商住房只有40年產(chǎn)權(quán)，好點(diǎn)的話，申請(qǐng)到混合，可以到50年。房子貴在地上，現(xiàn)在看不出來，過些年就看出來了，而且產(chǎn)權(quán)是從人家拿地開始算的，你要是買了40年產(chǎn)權(quán)，很可能你入住的時(shí)候只剩下35年了。各位要買房子一定要去政府的房管網(wǎng)上看下到底是什么立項(xiàng)。不要受開發(fā)商的忽悠。
2、貸款
商住房貸款多只能貸款10年，還不能用公積金貸款，而且首付要50%。這對(duì)使用杠桿非常不便利。這是我們認(rèn)為一般不能買商住房的關(guān)鍵原因。
3、水電、煤氣、物業(yè)費(fèi)
商住房一般沒有天然氣，而且商住水電。有些開發(fā)商比較強(qiáng)，可以申請(qǐng)到民用水電，并且還強(qiáng)大到申請(qǐng)到了天然氣。但是大部分都是沒有，所以生活成本高了很多，雖然眼看跟住房比起來九牛一毛，但是時(shí)間長(zhǎng)了，你就會(huì)感到了，而且水電天然氣都在漲價(jià)，而且買了的房子不會(huì)變。商住房的物業(yè)費(fèi)也是很高的。
4、配套
既然是商業(yè)拿地，周圍的配套也絕對(duì)是商業(yè)，不會(huì)給你菜市場(chǎng)，居委會(huì)，幼兒園，學(xué)校，醫(yī)院，生活成本更是高了很多。所以我們認(rèn)為商住兩用房主要用來作為過度比較好。兩夫妻時(shí)候買了，等有了小孩后換正常70年產(chǎn)權(quán)住宅房。
5、政策
主要是商住房沒法落戶口，比如你是集體戶口，想落戶解決孩子上學(xué)問題，就沒有辦法。另外，現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)規(guī)定了，禁止商改住。
6、升值
必須承認(rèn)，買房的人很多為了升值，但目前來看，商住兩用房升值要慢一些。所以非要買的，我們一般建議買核心地段，或者地鐵邊上的。
7、大殺器，各種商業(yè)地產(chǎn)稅
不建議買商住房還有一個(gè)關(guān)鍵原因是未來商住房可能被首先收各種稅。這些稅，你購(gòu)買的時(shí)候，可能都沒有聽說過，賣的時(shí)候，麻煩就來了。
買商住兩用房人的心聲是怎樣的？
一些購(gòu)買商住兩用房人的心聲是不建議購(gòu)買的，這是為什么呢？商用兩住房指的就是即使用來居住又是做生意的房子，聽起來感覺還挺好的，實(shí)際上并不是這樣的。它所處的地段就不是很適合生活的，環(huán)境也沒有很好。最重要的一點(diǎn)就是商住兩用房它并不會(huì)像普通的商品房一樣有很大的空間，購(gòu)買它可能還會(huì)是一件虧本的事情呢！不少購(gòu)買商住兩用房人的心聲就是不建議購(gòu)買的，這也是他們的經(jīng)驗(yàn)之談！
商住兩用的房子能買嗎？
1、商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素。
2、商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。
3、從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。
4、商住兩用房會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際學(xué)校、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
5、商住兩用房是不能進(jìn)行戶口落戶的，不能劃分學(xué)區(qū)，首付比例較高。
商住兩用房能落戶嗎
從土地的使用用途上來說，國(guó)家只界定了"居住與非居住"用地，并未對(duì)商住兩用樓的"土地使用用途"作出明確的界定。所謂"商住兩用"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進(jìn)行商業(yè)房屋開發(fā)，也可以進(jìn)行住宅開發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅。
商住兩用房是否能落戶是取決于房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的。也就是說如果房屋為住宅性質(zhì)，那么毫無疑問可以落戶，但是如果屬于商用性質(zhì)，那么是無法落戶的。