抵房與商品房的區(qū)別是什么
兩種類別不同。其中工抵房是工程抵債房，它在解押后買賣、交稅、使用時(shí)和普通住房一樣。而商品房是通過政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由開發(fā)商向政府部門租用并開發(fā)而成的一種房屋，其建成后可用來出售或出租。
購買工抵房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)
1、與誰簽購房合同
它雖然是欠債方抵押給對(duì)方的一種實(shí)體房屋，但是房屋的產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，還在開發(fā)商手中。因此在購房時(shí)，一定要和開發(fā)商簽訂購房合同，不可與債權(quán)人直接簽訂合同，以免合同無效，若是債權(quán)人已經(jīng)過戶，有房產(chǎn)證的，則可以繞過開發(fā)商，直接與債權(quán)人簽訂購房合同。
2、出了問題誰承擔(dān)
在購房時(shí)要明確責(zé)任歸屬問題，若是和開發(fā)商簽約的，則權(quán)利義務(wù)由開發(fā)商承擔(dān)。若是和施工簽約的，則權(quán)利和義務(wù)由施工方承擔(dān)，但是在簽訂合同時(shí)，要將價(jià)格、房屋面積、付款時(shí)間、交房時(shí)間等問題寫進(jìn)合同中，這樣才不會(huì)吃虧上當(dāng)。
3、將價(jià)格寫進(jìn)合同
工抵房和商品房有什么區(qū)別?
這兩種類型是不同的。工抵房是一種房屋，房屋的主體是將房屋折合成貨幣，交給建設(shè)方的房屋。其購買、使用、納稅、入住情況與普通能源商品房并無區(qū)別。
工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)商必須將工程款足額支付給建設(shè)方。但由于種種原因，建設(shè)方有時(shí)無法及時(shí)得到資金。為了雙方的共同利益，在雙方協(xié)議的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商將部分房折合成等額的錢支付給建設(shè)方，以置換工程款，即工程抵押房。
買房子時(shí)應(yīng)該注意什么?
首先，應(yīng)該和誰簽訂購房合同。雖然“工程抵押房”由開發(fā)商抵押給債權(quán)公司，但房屋產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商。因此，購房人要購買“工程抵押房”，必須與開發(fā)商簽訂購房合同，與債權(quán)公司簽訂的購房合同無效。如果債權(quán)人已經(jīng)辦理過戶登記手續(xù)并取得了房屋所有權(quán)證，那么購房人不應(yīng)與開發(fā)商簽訂購房合同，而應(yīng)與債權(quán)人簽訂合同，相當(dāng)于購買了二手房。
其次，誰來承擔(dān)這個(gè)問題。由于合同是與開發(fā)商簽訂的，權(quán)利和義務(wù)當(dāng)然應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。有購房者認(rèn)為，房子是從建筑企業(yè)買來的，與開發(fā)商簽訂合同只是一種形式。一旦出現(xiàn)問題，他們就應(yīng)該找到施工企業(yè)，這是錯(cuò)誤的。建筑企業(yè)不是商品房銷售合同的當(dāng)事人，合同對(duì)其沒有約束力。因此，購房人在簽訂合同時(shí)要慎重，并將與施工企業(yè)約定的價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交貨時(shí)間等原始條件寫入購房合同，防止出現(xiàn)問題。一旦出現(xiàn)真正的問題，開發(fā)商也應(yīng)該負(fù)責(zé)。
要將約定價(jià)格寫入合同，開發(fā)商開具房屋銷售發(fā)票。購房者通常是因?yàn)榉孔颖阋瞬刨I的工抵房，但價(jià)格是由建筑企業(yè)決定的，而合同是與開發(fā)商簽訂的。開發(fā)商在簽訂合同時(shí)，往往為了多支付工程款而定一個(gè)更高的價(jià)格，使合同價(jià)格高于施工企業(yè)與購房者之間的約定價(jià)格。一旦發(fā)生糾紛，開發(fā)商可以要求購房者按照合同約定補(bǔ)足房價(jià)，屆時(shí)購房者將難以辯駁。因此，買方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定的價(jià)格納入合同。另外，發(fā)票要由開發(fā)商開具，這樣一方面可以避免購房人辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可以防止開發(fā)商以收不到房款為由拒絕履行合同。
買工抵房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
1、極易出現(xiàn)爭端。
工抵房買賣流程中對(duì)部分承諾事宜須做出詳細(xì)說明，例如抵債詳細(xì)說明等，避免債務(wù)方、房地產(chǎn)開發(fā)商任何其中一方的變故而引起的爭端。
2、新房子已被抵押、封查。
因?yàn)楣さ址康奶匦裕蚀撕芸赡芫哂械盅�，甚至于已被封查，這一些狀況房產(chǎn)證都辦不出來。故此購房人在選購前須認(rèn)真仔細(xì)核查有關(guān)新房子擁有權(quán)原始憑證原證，并到房屋職能部門等采取核查，規(guī)避類似的狀況。
3、新房子變二手房。
房地產(chǎn)開發(fā)商把新房子抵給工程方等債務(wù)方，但通常情況下債務(wù)方并不會(huì)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽定買房合同并備案，只是委托房地產(chǎn)開發(fā)商接著賣進(jìn)行獲利，這種情況下購房人選購工抵房只要房地產(chǎn)開發(fā)商愿意并現(xiàn)場立即簽署買房合同就可以。(這種情況需與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署買房合同，與債務(wù)方簽署的買房合同無用)然而假如債務(wù)方已與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署買房合同并備案，那新房子再買賣是二手房交易了。(這種情況是與債務(wù)方簽的二手房買賣合同了)。
購買工抵房需要注意什么
第一，和誰簽訂購房合同。盡管“工程按揭房屋”是開發(fā)商向債權(quán)公司抵押的一方，但是房屋的產(chǎn)權(quán)仍然屬于開發(fā)商。所以購買者要購買“工程按揭房屋”，必須與開發(fā)商簽訂購房合同，而與債權(quán)人簽訂的購房合同無效。當(dāng)債權(quán)人辦理了過戶登記手續(xù)，取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，買房人就不應(yīng)該和開發(fā)商簽訂購房合同，而應(yīng)該和債權(quán)人簽訂商品房買賣合同。
第二，誰來負(fù)責(zé)出錯(cuò)。由于與開發(fā)商簽訂的合同，其權(quán)利義務(wù)當(dāng)然應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)。一些買房人認(rèn)為房子是從建筑商業(yè)手中買來的，和開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出了問題，應(yīng)該找建筑商業(yè)，那種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。建筑商業(yè)并非商品房銷售合同的一方，合同對(duì)其沒有約束力。所以，買房人在簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎，應(yīng)該把與建筑商業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本記入購房合同，以免出現(xiàn)問題。如果真的有問題的話，也應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
第三，即一定要將約定的價(jià)格寫入合同，并由開發(fā)商開具銷售發(fā)票。買房人通常是因?yàn)椤肮こ贪唇摇北阋速I的，而房屋價(jià)格是由建筑商確定的，而合同則是與開發(fā)商簽訂的。開發(fā)商簽訂合同的時(shí)候，價(jià)格更高，從而使工程款得到較大的抵償，因此有一種情況是，合同價(jià)款比建筑商業(yè)和購房者商定的價(jià)格高。如果發(fā)生糾紛，開發(fā)商可根據(jù)合同要求購房者補(bǔ)足房款，購房者則會(huì)有口難辯。所以，購房者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)該把與建筑商業(yè)達(dá)成的價(jià)格寫入合同。另外，發(fā)票應(yīng)由開發(fā)商開具，這一方面可以避免買房人在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面也能防止開發(fā)商因未收到房款而拒絕履行合同。
購買工抵房一般有以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
1、容易發(fā)生糾紛
工抵房買賣過程中對(duì)一些約定事項(xiàng)須作出說明，比如抵賬說明等，以免債權(quán)方、開發(fā)商任意一方的變故而產(chǎn)生的糾紛。
2、房子已被抵押、查封
因?yàn)楣さ址康男再|(zhì)，所以很可能存在抵押，甚至已被查封，這些情況房產(chǎn)證都辦不下來。所以購房者在購買之前須仔細(xì)審查相關(guān)房屋權(quán)利憑證原件，并到房產(chǎn)部門等進(jìn)行核實(shí)，避免類似情況。
3、新房變二手房
開發(fā)商把房子抵給工程方等債權(quán)方，但是一般債權(quán)方并不會(huì)與開發(fā)商簽署購房合同并備案，而是委托開發(fā)商繼續(xù)賣直接變現(xiàn)，這種情況下購房者購買工抵房只要開發(fā)商同意并當(dāng)場重新簽訂購房合同即可。（這種情況需與開發(fā)商簽訂購房合同，與債權(quán)方簽訂的購房合同無效）
為什么工抵房便宜
工抵房之所以價(jià)格便宜是因?yàn)樗牡乩砦恢帽容^差，還有戶型也不好，所以說工抵房就會(huì)比較便宜一些。
1、工抵房是指在某些條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)(如建筑商、材料商等)進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。
2、因?yàn)榭紤]到變現(xiàn)難度，開發(fā)商把房子抵給債權(quán)方的時(shí)候，就已折價(jià)，比如八折，所以工抵房的價(jià)格是有空間的，低于市場價(jià)10-20%都有可能。
3、而且很多工抵房有可能是地段不好、戶型不好的毛坯房，相比較其他地段好、大品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，工程抵押房當(dāng)然會(huì)比較便宜了。
購買在建工程抵押房有哪些風(fēng)險(xiǎn)
（一）房子的產(chǎn)權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)在很多開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈都很緊張，因此一些開發(fā)商往往選擇將土地及土地上的在建商品房抵押給銀行，甚至將銷售后的房子仍然作為在建工程抵押給銀行。如果開發(fā)商不能及時(shí)歸還貸款，銀行就不能將房屋解除抵押。也就是說，消費(fèi)者雖然向開發(fā)商交納了購房款，但不一定在法律意義上擁有該房屋的所有權(quán)，甚至不能實(shí)際占有該房屋。通俗地說，設(shè)置了在建工程抵押的房屋，某種意義上講就是開發(fā)商拿未建好的房子向銀行設(shè)置了抵押，取得了資金，進(jìn)行了抵押登記。如果抵押之后，開發(fā)商再將房子出售，除非是已解押，或是抵押銀行同意，否則產(chǎn)權(quán)部門無法為購房人辦理產(chǎn)權(quán)。
（二）開放式不能解除抵押的風(fēng)險(xiǎn)
未經(jīng)抵押銀行同意，購買了在建工程抵押的房屋，對(duì)于購房人來說存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。在這種一房二賣的關(guān)系中，普通的購房人僅僅是債權(quán)人，無力對(duì)抗抵押銀行的優(yōu)先受償權(quán)。由于我國法律保護(hù)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，在開發(fā)商不能按期還款，抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，擺在購房人面前的只有兩條路，一是放棄該套房屋產(chǎn)權(quán)，單純地向開發(fā)商主張已付房款及損失的債權(quán);二是再出一遍錢，先跟銀行解押，之后再向開發(fā)商主張解除抵押關(guān)系時(shí)所付款項(xiàng)的債權(quán)。
（三）買房貸款會(huì)受限制
開發(fā)商把房子抵押給銀行，銀行允許開發(fā)商銷售，但可能會(huì)規(guī)定購買這些房子的客戶必須向該銀行做按揭貸款，這相當(dāng)于是抵押主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)為購房者。購買了在建工程抵押的房子，簽訂貸款合同后，如果房子遲遲不解壓，也會(huì)影響放貸時(shí)間。所以，就有購房者碰到這樣的情況，跟別人同時(shí)在一家銀行簽署貸款合同，也無不良信用記錄，別人貸款都下來了，為么自己的貸款遲遲辦不下來，這種情況之下就要引起注意了，你不妨查一下自己購買的房子銷售狀態(tài)。如果是在建工程抵押狀態(tài)，就需要催促開發(fā)商及時(shí)辦理解壓，能繼續(xù)辦理貸款手續(xù)。
